Hoạt động bất động sản không còn sinh lời như trước khi giá đất và nguyên liệu đầu vào tăng cao, do các kênh huy động vốn của doanh nghiệp bị thắt chặt. Giá nhà đang tăng ở khắp mọi nơi. Thống kê của CBRE cho thấy, các dự án khu dân cư vừa mở bán trong quý I/2022 tại TP.HCM có giá bán bình quân gần 55 triệu đồng/m2, tăng 3,9% so với quý trước và 7,8% so với cùng kỳ năm ngoái.
Tại Hà Nội, giá bán nhà ở trung cấp đến cao cấp tăng 5-8% so với năm 2021. Tuy nhiên, lãnh đạo bộ phận phát triển nói với Zing rằng tỷ suất lợi nhuận đang giảm. “Bất động sản không còn là ngành siêu lợi nhuận như trước nữa, giờ làm dự án sinh lời từ 10 – 20% là quá tốt”, ông khẳng định và cho rằng nhiều khó khăn đang bủa vây các công ty.
Tất cả các loại chi phí nặng nề cho bất động sản
Một trong những thách thức lớn nhất đối với các công ty bất động sản hiện nay là tìm quỹ đất. Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group, tìm quỹ đất phù hợp đã khó, có đủ mặt bằng để hoàn thành dự án còn khó hơn. Do nguồn cung đất nền tại các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội và các tỉnh lân cận đang dần thu hẹp trong thời gian qua, nhiều địa phương khác cũng siết chặt việc cấp phép đầu tư.
Tuy nhiên, doanh nghiệp dù “săn” được đất phù hợp thì giá cũng nham hiểm. Từ năm 2021 đến nay, giá đất đầu vào liên tục tăng và tình hình thị trường chung khiến các công ty càng khó thương lượng với chủ đất. Ở phân khúc nhà giá rẻ dành cho thanh niên như Phù Đổng, ông Phúc thừa nhận trước đây ông có chút may mắn khi tích lũy được quỹ đất, nhưng giờ hầu như không tìm được quỹ đất như vậy.
Bà Lê Thị Thu Cúc, Giám đốc Bộ phận Tư vấn và Đầu tư cho biết: “Ai cũng muốn bán đất của mình để có giá trị cao nhất, nhưng đó là lúc chính phủ phải vào cuộc vì tối đa hóa lợi nhuận không phải lúc nào cũng tốt”. Cushman & Wakefield làm nổi bật Việt Nam.
Làm việc với nhiều nhà đầu tư nước ngoài, bà Cúc cho biết việc tìm kiếm và mua đất vẫn là một thách thức chung ở các thị trường mới nổi. Tuy nhiên, các chủ đầu tư tại Việt Nam còn gặp khó khăn lớn hơn khi quá trình phê duyệt dự án thường kéo dài, tạo ra nhiều áp lực tài chính khi chi phí tiếp tục tăng lên từng ngày trong khi nhà đầu tư chờ khung pháp lý hoàn thiện dự án.
Vì lý do này, tại các dự án nhà ở và thương mại, các nhà đầu tư nước ngoài thường tìm kiếm các lô đất đã hoàn thành thủ tục đền bù giải quyết, hoàn thành tiền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và có quy hoạch phát triển tốt. “Các nhà đầu tư nước ngoài có nhiều vốn, họ muốn hợp tác với các nhà đầu tư trong nước, nhưng họ cần giao dịch nhanh chóng. Nhưng thị trường Việt Nam chưa đủ minh bạch, thiếu thông tin và dữ liệu, các giao dịch chuyển dịch chậm và quyền sở hữu đất đai không rõ ràng – tất cả những điều này đặt ra thách thức lớn cho các nhà đầu tư ”, bà Cúc nói.
Trong khi đó, ông Phúc ước tính phải mất khoảng 2-3 năm để hợp thức hóa dự án. Nhưng nếu không lựa chọn kỹ càng, các công ty sẽ vướng vào những dự án khó được duyệt, tiền mất tật mang, thậm chí có xử lý được thì lại bỏ lỡ thời điểm giới thiệu sản phẩm phù hợp.
Mặt khác, trong bối cảnh lạm phát và căng thẳng địa chính trị như hiện nay, giá đầu vào và giá nhân công tăng cao, kéo tổng giá trị các khoản đầu tư lên cao. “Đó vẫn là một bí mật, nhưng nếu các công ty muốn an toàn, họ cần phải xây dựng nguồn dự trữ. Nhưng với mức dự trữ nhỏ hơn, rủi ro, dự trữ quá nhiều có thể khiến giá thành sản phẩm tăng quá cao, hàng không bán được, dòng tiền “đứt”, không thể xây dựng thêm ”, ông Phúc nói.
Khó nguồn kênh huy động vốn cho bất động sản
Trong khi chi tiêu nhượng quyền tăng vọt, các kênh huy động vốn của doanh nghiệp bị thắt chặt. Từ năm 2021 đến nay, các ngân hàng lớn trên thị trường như: Vietcombank, ABBank, Techcombank, Sacombank… đều đã thông báo hạn chế cho vay bất động sản. Theo chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển, những biện pháp này rất cần thiết để bảo vệ hệ thống tài chính – ngân hàng. Đồng thời, đã đến lúc thị trường bất động sản cần được điều tiết ổn định hơn, minh bạch hơn.
Hiện tại, các công ty vay vốn ngân hàng để triển khai dự án sẽ bị thiệt hại nặng nề, đặc biệt là những công ty có quy mô nhỏ, tiềm lực tài chính yếu. Mặt khác, các cá nhân phát triển dự án cũng bị ảnh hưởng khi người mua khó chuyển tiền thành đầu tư hoặc đầu cơ.
Trong khi trước đây các công ty không đủ điều kiện vay vốn ngân hàng có thể phát hành trái phiếu để huy động vốn thì hiện nay kênh này cũng bị kiểm soát chặt chẽ. Với việc mất hai nguồn “bơm” vốn lớn nhất, ông Ngô Quang Phúc cho biết các công ty chỉ cần huy động vốn từ cổ đông (trường hợp là công ty đại chúng) hoặc nhà đầu tư chiến lược hoặc khách hàng.
“Tuy nhiên, những chủ đề này không ai đảm bảo khi đầu tư mà hoàn toàn dựa vào lòng tin nên càng khó hơn đối với những công ty không có uy tín, tiềm lực yếu kém”, ông Phúc phân tích. Do đó, cả giới chuyên gia và doanh nhân đều nhìn nhận, những động thái này của cơ quan quản lý có thể tác động tiêu cực đến nguồn cung BĐS trong ngắn hạn và trung hạn, nhưng sẽ góp phần lành mạnh hóa thị trường trong dài hạn. Ông Phúc nói: “Sân chơi giờ đã được trả lại cho những doanh nghiệp chuyên nghiệp đầu tư bài bản và mạnh tay, còn những người tay ngang,“ nghỉ chơi ”sẽ sớm thất bại”, ông Phúc nói.
Về lâu dài, những công ty có quỹ đất sạch, huy động vốn tốt sẽ phát triển bền vững, quỹ đất sạch sẽ giúp công ty dễ dàng huy động vốn hơn. Do đó, trong thời gian tới, theo chuyên gia của Cushman & Wakefield Việt Nam, các công ty phải bám sát quy hoạch không gian và hệ thống cơ khí. Cơ sở hạ tầng tại các làng nhằm hợp tác với các địa phương trong các dự án quy mô lớn với quy hoạch tổng thể cho khu vực. Đồng thời, ưu tiên các chiến lược đầu tư sáng tạo hơn.
" > 
" > 
" > 
" > 
" > 
" > 
